15억 넘는 집, 대출 4억 제한”…정부 10·15 부동산 대책 총정리

 

2025년 10월 15일, 정부가 발표한 '10·15 부동산시장 안정대책'은 고가주택과 상급지 갈아타기를 억제하기 위한 강력한 대출 규제 조치를 포함하고 있습니다.

부동산 과열을 억제하고 가계부채 증가세를 차단하려는 이번 대책은 시장에 적잖은 영향을 줄 전망입니다.

📌 주요 대출 규제 내용

• 15억 이하 주택: 기존처럼 최대 6억 대출 가능 (단, LTV 40% 적용으로 실질 한도 약 4억)
• 15억~25억: 대출 한도 4억 원
• 25억 초과: 대출 한도 2억 원
• 전세자금 대출 이자: 오는 10월 29일부터 DSR 산정에 포함 (1주택자부터 적용)
• 스트레스 금리: 1.5% → 3.0% 상향

 

이번 대책은 대출을 이용한 ‘상급지 갈아타기’ 수요 차단과 고가주택 구매 억제를 통해 시장 과열을 선제적으로 진화하려는 조치입니다.

🏦 스트레스 금리 인상과 DSR 강화

스트레스 금리란 미래 금리 상승을 반영해 대출 여력을 보수적으로 계산하는 기준입니다. 기존 1.5%에서 3%로 올라가면서, 대출 한도가 자동으로 줄어들게 됩니다.

전세대출 DSR 반영도 이번에 처음 도입되며, 전세자금대출이 갭투자 수단으로 활용된 점을 고려한 조치입니다. 앞으로는 이자 상환액만 DSR에 포함되지만, 추가 규제 가능성도 열어둔 상태입니다.

💳 실제 시뮬레이션 예시

30년 만기, 연 4% 금리로 주담대를 받을 경우:

• 연봉 5,000만 원: 기존 3억 2,500만 원 → 3억 300만 원 (약 2,200만 원 감소)
• 연봉 8,000만 원: 5억 2,000만 원 → 4억 8,500만 원
• 연봉 1억: 6억 5,000만 원 → 6억 700만 원

최대 6억 원 대출을 받기 위한 연 소득 기준도 9,300만 원 → 9,900만 원으로 상향됐습니다.

📉 변동형 vs 혼합형 대출 영향

변동형 대출은 스트레스 금리가 100% 반영되기 때문에

연봉 8,000만 원 기준, 대출한도 4억 6,900만 원 → 4억 원으로 줄어들고,

혼합형(5년) 대출은 80% 반영으로 4억 8,500만 원 → 4억 2,600만 원으로 감소합니다.

📈 풍선효과 우려와 시장 반응

고가주택 중심의 시장 과열을 억제하는 부동산 정책에 중저가 아파트로 수요가 몰릴 수 있다는 ‘풍선효과’를 우려하고 있습니다.

실제로 부동산 커뮤니티에서는 규제를 피한 비규제 지역, 중소형 아파트에 대한 관심이 증가하고 있는 상황입니다.

✅ 지금 실수요자가 해야 할 3가지

1. 10월 16일 이전에 계약·대출 신청을 완료하면, 기존 규정 적용 가능
2. DSR 포함 요소 점검 및 대출 재계산 필수
3. 고가주택 매입 예정자는 현금 유동성 중심으로 전략 재검토 필요

📌 마무리 요약

정부는 이번 대책을 통해 시장 과열을 조기에 진정시키고 필요시 추가 규제도 검토 중입니다.
향후 집값 안정 여부는 대출 억제 효과가 실수요를 얼마나 위축시키느냐에 달려 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

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